所谓的土地使用规划管制(Zoning)是指利用法令来规定每一使用类别地区内土地的有关使用，包括建物使用目的、基地面积、高度、庭院、停车位与街道相隔距离、聚集密度等，如此一来一方面能够兼顾市容，避免过度混杂使用带来的环境脏乱、治安死角，或人口过于集中所带来的道路拥挤、公共设施不足等状况，再者可让土地发挥较大的效用，维持住宅质量的同时也让各型商业可以在合宜的地区发展，减少冲突，让小型商业有生存空间不被大型连锁企业所逼迫倒闭；大型商业也可以在合宜空间发展。

    土地使用规划管制对于土地的使用与发展影响有相当关键的决定性，但如上文所述，土地类别的分区不是绝对不变，可根据目前需求或考量未来需要甚至保护特定维护区而做土地使用变更(Rezoning)。重新划分不见得是大范围或是幅度很大的改变，有时可依社区需要而做up zoning或down zoning来增加或降低密集度，让社区功能更趋于健康。

    中度商业土地使用类别造就法拉盛发展

    依华人聚集的法拉盛地区为例，该地区的使用规划即为商业区C4-2及C4-3，是邻近地区(往东到大颈)少数较大型的C4-2地区，是地区性商业中心。C4-2允许中度商业发展与中高度密集住宅，有便利的大众交通设置(7号地铁、公交车站、长岛火车)、商店成立、共有或合作公寓出现，变成混合使用(mix use)，尤其法拉盛以缅街与罗斯福大道中心一带，加上居民多数喜欢住宅靠近工作地点较为便利，因此法拉盛的公寓越盖越多。对政府而言公寓数量代表税收增加，住宅付税、商业付税、交易付税等，跟独立房子的住宅区相比，同样的土地面积公寓有比较多的单位可以收税，因此很多地方都是混合使用来达到使用的最大利益。

    然而法拉盛在目前土地使用规划的分类下，限制了往外扩的机会，因为在离开法拉盛市中心的土地使用规划多是以住宅区为主，多数的商业区块都是配合住宅区的C1与C2这类提供日常生活所需的商业区，所以会形成热闹的一条主要干道，而其他延伸的巷道就是住家，象是北方大道、罗斯福大道以西及其两侧多是。这类的商业地区由于法令与土地使用范围的限制，能够在地面与楼层扩充的范围有限，没有连锁百货等大型零售业可以进驻，但由于四周的民众来源稳定，所以未来发展相对而言较为平稳，起伏较不大。

    相较之下，在法拉盛市内仅有的C4空间内，政府、开发商等对于其未来的发展相当有信心。纽约皇后区区长马歇尔(Helen Marshall)日前发表年度区情咨文时也提到，法拉盛应是皇后区经济发展的3个中心之一，尤其在目前的天景豪苑与未来第一停车场开发案、凯斯剧院、威利点开发等都会对法拉盛的开发有推动作用。

    投资房地产参考基底协助预测未来发展可能

    对于投资者而言，了解土地使用规划管制可说是房地产投资的参考基底，可以由此选择适当的地段，也可以对感兴趣的地区及邻近地区做基础了解，知道未来发展的可能性；再者如果有意选购的地区有未来rezoning的可能性也是必须注意的，因为可能会影响到将来附近的人口密集度或者对于改建/新建物的要求改变。

    华美地产商会主席兼富顿地产总裁司徒豪威(Bill Seto)建议，投资者一定要先确定自身的投资目标，例如长期/短期投资、自住/出租、商用/居住等主要方向，这样在选择区段或是看房产时才不会浪费时间或看错房产而混淆判断，也才能避免因为买错区域因而无法改建或是转商业用途，造成投资损失。至于有意利用土地使用变更者，也需随时注意都市计划局(Department of City Planning)的最新讯息，因为变更案在提案后必须经过社区委员会举办公听会收集意见并经由议会议决，最后结果有可能是土地变更的地段有异，又或是最后提案不通过，因此不论投资的目的为何，基础的认知功课是必须准备的。

    虽然土地使用规划管制的条文细节繁复，但对民众日常生活是最为贴近与深入影响，因此如果能够保有一定程度的认识，不仅对于自己居住的社区有更进一步的认识，若是日后有改建计划也可以有比较清楚的规划，知道可以改建的大致范围，更方便规划预算；对于投资者而言，可以协助预测不动产价格与未来发展的可能性，尽可能让投资获得最大的效益。