美国房产的投资人一定知道，地税对于每位业主来说都是一笔巨大的开支。为什么美国地税增长速递会比较快？房屋市场价格丶评估比例和税率为其中的主要因素。
    佛兰克林曾经说：“在这个世界上只有死亡和税收无可避免。”在美国，只要拥有房屋就逃不脱缴纳地税的义务。除非生活在例如路易斯安那或夏威夷这样的“低税州”内，地税（property tax）是每位屋主的一笔大支出。
    去年底移民到美国的李先生一家刚刚在新泽西的平原市（Plainsboro）购买了一栋康斗(Condo)屋，房屋成交价为48万5000元。李先生从地产网站上了解到他需要交付的地税是每年1万1200元，“我知道这个税率很高，但为了孩子上学也就平衡了。”来自税务基金会（Tax Foundation）的调查结果显示，李先生一家所居住的新泽西州是全美地税最昂贵的地区之一，平均税率高达1.89%。而李家小弟将要就读的平原市学区，又是新泽西税率最高的地段，因此他所要付出的地税税率达到2.5%。
    给出房屋地址，我们在地产网站或是政府税务机构都能轻易查到一幢住宅的地税金额。但这个税额是如何计算而得的呢？为什么邻里间房屋状况相同，地税却相差上千元？为什么有时听得政客承诺税率不变，待拿到账单时却发现税金大涨？这一切都要从计算地税的几个关键数字开始说起。
    地税的增长从理论上说取决于房屋价值的增长和公共开支的增加。政府的公共管理和教育开支不变的情况下，影响地税的主要因素包括：房屋市场价格丶评估比例，和税率三个数字。
    市场价格（market value）
    地区行政机构对美国房屋的定价是基于房屋的“公平市场价格（fair market value）”基础之上。公平市场价格的意思是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解，且自愿的进行资产交换时产生的价格。这一价格是被最广泛接受的资产评估标准。因此，判断公平市场价格的最佳方式为同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个房屋并不是每年都会产生交易，有些屋主住上5年10年才再次出售，在此期间评估人员是无法取得准确的公平市场价格的。这种情况下，评估员也会使用其他定价方法，例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。
    评估比例（assessment ratio）
    在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同于房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会 有不同的标准。举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。
    税率（tax rate）
    将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的税率就能得出具体这一房屋的地税金额。我们常常听到政客拉票时宣称会在任期内抑制或缩减税率的计画，就是指的这一指数。但实际上即便税率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地税账单上还会显示出税金大涨。由于地税税率是由地方政府制定，所以全美每一个村丶镇的税率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由于学校系统的开支差异，地税也会大不相同。总体来说，地税高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地税低的地区，由于投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。
    利用美国房产七项抵税优惠
    尽管经济学家与投资人仍在讨论，拥有一套房子是否还算是美国梦的一部份，但不可否认的是，相较于租屋而居的房客，美国的税务制度更为优惠拥有房产的屋主。
    今日美国报报导，不论你是首次购屋族丶长期拥房的老屋主丶曾申请重贷的屋主，抑或是卖房的屋主，统统有机会藉由房子取得相关的税务优惠。
    对一般家庭而言，若要取回比标准扣除额（StandardDeduction）更多的退税，最简单的方法就是采用列举扣除额（itemized deduction）申报与房产有关的税务优惠。
    无论是慈善捐款或是医疗开销相关的抵税项目，都不容易垫高抵税额度至超过标准扣除额，以个人而言，标准扣除额门槛为5950元，夫妻合并报税则为1万1900元。
    不过，跟房屋相关的抵税优惠却往往可轻易超越标准扣除额度，为纳税人争取到更高额度的退税金。今日美国报列举以下七项跟房屋相关的重要抵税优惠，以供屋主参考。
    ★房贷利息是你的好朋友。据统计，美国屋主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，可望因此省下更多税金。
    ★房贷保险费用仍可抵税。去年有不少人忧心，个人房贷保险的抵税优惠将成为华府财政悬崖的牺牲品，但国会最终还是保留了这项抵税优惠。
    这项优惠对低收入屋主而言相当重要，因他们往往无力自付高额头期款，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险。
    ★房屋税亦可用来抵税。「税金可以用来抵税」的概念似乎有点奇怪，这却是货真价实但经常被忽略的抵税优惠。简单来说，屋主支付的地方与州府房屋税金，可以用来扣抵联邦所得税。
    依各州或地方政府的规定，收入低至一定标准的屋主，可能还另外符合特殊房屋税的抵税优惠。
    ★节能装修费用可以抵税。修补家中会漏水的水龙头，或为天花板安装框条边饰（crown molding），可能都不符合抵税优惠的标准。但有部分装修工程确实可让屋主取得抵税或减税优惠。
    一般来说，提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠，譬如安装新的太阳能板丶或节能的新款热水器等。部分抵税优惠则针对住宅办公室丶或是基于医疗需求的改装工程，譬如在家门口装设坡道，或是方便残障人士使用的浴缸。
    ★装修费用可抵销卖房获利。多数居家装修工程虽无法在当下提供税务优惠，却可以在出售时减轻屋主的税务负担，特别是在屋主欲出售的房产增值幅度很大的情况。
    据国税局规定，屋主出售房产的头25万元获利无须课税，且此前装修房屋的费用还可用来抵销获利。
    ★卖房相关费用可以抵税。出售房产的相关费用也有机会用来抵税，譬如产权保险（title insurance）丶刊登卖房广告，与房屋仲介等费用。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要是为了推销房屋，也可以申报抵减资本利得税金。
    ★长途搬迁费用。个人若是基于工作原因购屋而长途搬迁，也可以申报搬家费用抵减税金。条件是必须保留搬家费用的收据，以及搬迁距离超过50哩。