美闻网Byron综合报道 美国奥巴马总统上周五（18日）签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案，避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时，亦通过“2015年保护美国人免于高税法”（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下简称免高税法），将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长，减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中，有一项规定使外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

　　FIRPTA法案下 外国人卖房税赋约为房款的60%

　　美国在1980年通过“外国人投资美国不动产法案”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA）法案，目的是为了限制国际投资者购买美国农场。在1980年6月19日之前，外国人投资美国某些地方的房地产、石油和天然气利益获取收益一般不会被征税；而法案公布后，非美国国籍人在美国（实际拥有和视同拥有的）不动产就被纳入了应征税范围。

　　根据FIRPTA法，外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司，在出售位于美国的不动产时，买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，如果加计其他联邦政府、州政府税赋，外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。

　　根据FIRPTA，外国人须在购房时缴纳美国境内房地产所产生的利得所得税，政府在房子售出后会退还余额。不过，美国国税局对于外国人的定义和移民局的有所不同。国税局的外国人是指在一年内在美国居住的时间未超过183天。对于在美国境内居住满183天的外籍人士，其纳税义务与美国公民相同，无需缴纳“预扣税”。

　　满足下列几种情形，可无需缴纳10%的“预扣税”：

　　一，外国投资者在出售房产时卖价未超过30万美元；

　　二，买家或卖家的家庭成员已制定明确的计划，打算在转让后的前两年，房产至少有一半的时间将会被使用。

　　新法案将促进国外资金流入美国

　　而国会新通过的这份法案规定，外国养老基金在美国投资房地产时，可享有与美国养老基金同等的待遇。这一法案取消了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

　　新法案还允许外国养老金最高可购买美国上市房地产投资信托基金（REIT）的10%，之前的上限为5%。

　　根据房地产研究公司Real Capital Analytics Inc.数据显示，今年投资美国房地产的外国跨境资本总额约为784亿美元，占美国房地产投资总额（4830亿美元）的16%。其中养老基金约为75亿美元，约占所有海外投资的10%。

　　“过去，FIRPTA使得数万亿美元的国外养老金不能直接投资美国房地产，外国养老金的占比投资较低的原因就在于FIRPTA，而税法修正改变了原有的游戏规则。”彭博援引私募股权公司Siguler Guff & Co总经理James Corl的话称。

　　“这是一个巨大的变化，”外国投资房地产协会首席执行官Jim Fetgatter表示， “毫无疑问”这将增加外国投资者对美国房地产的投资。