纽约王姓读者问：

    我在纽约有住房，还有一个共有公寓(Condo)用于出租。这个共有公寓收来的租金不多，我想在大陆投资，所以我急于想把它买了换现。但因为目前经济不好，想买的人往往贷不出款，所以这个共有公寓放在市场上也卖不动。最近，我问我的一个生意伙伴有无兴趣购买，他表示很想买这个房子，但他的收入不高，贷不出款来。

    我们商量的结果是他愿意给我在我们共同生意上的让利，但他出的房价要低于市场价格。我的让利与他在给我生意上的让利相等。我觉得这个主意很好，一则我们双方都不吃亏，二则我也能把这套房子转手套现，三则买主又可以贷到款，所以就同意了。合同已签，贷款已批，现在就等安排过户了。但共有公寓的管理委员会（Condo Board）迟迟不肯给我开证明。我想问：他们有权这样做吗？我还能做些什么让他们给我开绿灯？

    答：

    卖共有公寓和卖合作公寓 (Co-op)的最大不同之处，是卖共有公寓要通过共有公寓的管理委员会批准，整个申请和批准手续非常繁琐复杂。而卖共有公寓在大多数的情况下不要走这套程序。按照condo offering plan (就是大家所说的Condo Book)，虽然共有公寓买主不需要管理委员会的批准，但是管理委员会有优先购买权。也就是说户主在卖共有公寓时，要先把自己的共有公寓单位（condo unit）卖给大楼管理委员会。如果大楼管委员会不要，户主才能卖给第三者。

    还有一种叫法是大楼管理委员会或有优先拒绝权 (Right of First Refusal)。只有管委会或共有公寓管理委员会（Condo Board）不行使优先拒绝权，并同意给户主开出「不行使优先拒绝权得豁免证明」 (Waiver of Right of First Refusal），户主才能过户。在纽约州共有公寓管理委员会不但有权这样做，而且也不需要告诉你它为什么不肯给你开「不行使优先拒绝权得豁免证明」。

    我估计，你的卖价可能太低于市场价，你和你的买家没有问题了，但是你的卖价会给大楼的其他住户带来经济上的直接损失，因为你的低于市场价的卖价压低其他住户的房价。要知道你的房子过户后，你的房价将保存在市政府的记录里。其他想买你们大楼的房子的买主做贷款他的银行在做估价时，你的低房价就会提供人们一个信息：这个大楼里的房子不值那么多钱。因为别人不知道你和你的买家之间的交易，银行和买家只认数字，从而压低其他住户的卖价。在房地产行业里，这叫房价间接贬值 (indirect depreciation）。

    如果你的卖价不是过分地低于市价，通过经纪人或直接和大楼管理委员会商量也许可以通融。不然的话，这笔交易最终可能会流产。