新华08网北京8月31日电(记者周雯)7月份美国房地产市场不负众望，再次表现喜人｡衡量市场健康状况的重要指标旧房销售量实现连续第五个月同比上涨，几乎全美所有地区旧房销售均出现增长｡此外，同期房价上涨势头明显，显示市场正朝健康方向发展｡29日全国房地产经纪人协会(NAR)发布的旧房销售签约指数是房地产市场的重要先行经济指标，该指数7月份再次站上100点上方，为两年多来最高点，显示美国房地产市场前景向好｡

    "问题房屋"(指贷款余额低于房屋现值所形成的止赎房屋和短售房，亦指房屋处于"负资产"状态，其房屋所有者被成为"水下贷款人")一直以来是威胁美国房地产复苏和制约经济发展的顽疾，近期美国政府和相关部门对保护水下贷款人所作的努力值得关注｡

    7月份美国房屋销售市场再传喜讯

    受抵押贷款利率继续处于历史低位，以及房租价格快速上涨推动，7月份美国房地产市场持续发力，不论是旧房还是新房销售量均呈现环比和同比的双增长｡

    其中，新房销售在6月份出现环比大跌后，7月份环比大涨25.3%；当月，各类旧房售价中值为每套18.73万美元，同比上涨9.4%，连续第五个月同比上升｡美国联邦住房金融署23日公布的房价指数显示，经季节性调整，今年第二季度美国房价环比与同比均有所上涨，显示住房市场呈持续复苏趋势｡数据显示，今年第二季度美国房价比第一季度上涨1.8%，是2005年第四季度以来的最大季度增幅，特别是全美有43个州的房价环比均呈上涨之势｡与去年同期相比，当季美国房价上涨3.0%，是2007年第二季度以来的第二次同比增长｡

    由于前期低价位房屋销售下降，7月份中等价位旧房销售增长｡NAR首席经济学家劳伦斯•云表示，当月所有价位房屋销售均呈现积极态势，尤其是低价位房屋销售的减少有力推动了中等价位房屋销售，而这部分房屋销售增长则意味着其对经济增长的贡献更大｡

    受房屋购买热情推动，7月份旧房销售速度也明显加快｡NAR总裁莫•维西日前表示，"近期只要房价合适，任何价位区间的房屋都能很快销售出去｡"，他还说，"7月份所售出房屋中有三分之一在市场上的待售时间不超过1个月，仅有21%的房屋在市时间为6个月及以上｡"

    NAR29日公布的报告显示，7月份美国旧房销售签约指数为101.7，升至2年多来的最高点，高于6月份修正后的99.3，也高于去年同期的90.5｡一般来说，旧房销售签约指数高于100，表明房地产市场比较健康｡劳伦斯•云说，"7月份美国旧房销售签约指数为2010年4月份以来的最高水平，且远高于去年同期水平，显示美国房地产市场的持续复苏态势｡"

    此外，美国全国住宅建筑商协会15日发布的数据显示，8月份美国住宅建筑商信心指数延续此前数月的升势，创下5年半以来新高｡当月，美国住宅建筑商信心指数环比上升2点至37，达到2007年2月份以来的最高值｡美国全国住宅建筑商协会主席巴里•鲁滕贝格表示，从建筑商的角度来看，信心指数各分项指标均好于5年多前的情况｡尽管仍有很大的改善余地，但房地产市场已远离了衰退的深渊，前景向好｡

    止赎房屋数量持续下降是美房市复苏积极信号

    自2006年美国房市泡沫破灭以来，负资产房屋大量涌现一直成为重压房地产市场和美国经济的绊脚石｡随着上半年以来房价不断上涨，越来越多的水下贷款人逐渐"浮出水面"｡

    美国权威市场数据公司CoreLogic总裁兼首席执行官阿南德28日在公司发布的7月份止赎房屋报告中称，"止赎房屋数量的持续下降是美国房地产市场趋稳和复苏的积极信号｡"CoreLogic28日公布的数据显示，美国7月份新增止赎房屋5.8万套，较6月份的6.2万套和2011年7月份的6.9万套出现明显下降｡截至当月，全国止赎房屋库存约为130万套(占全部按揭贷款房屋的3.2%)，较6月份的150万套(占比3.5%)有所下降｡CoreLogic首席经济学家马克•弗莱明说，"7月份新增止赎房屋数量延续上月的下降态势，新增止赎房屋主要集中在加利福尼亚､佛罗里达､密歇根､得克萨斯和乔治亚5个州｡"

    美国本轮房屋价值暴跌令大批房屋沦为"负资产"状态｡美国著名地产研究公司齐洛公司22日公布的2012年第二季度房屋负资产报告显示，截至目前，全美仍有30.9%的抵押贷款房屋所有者是水下贷款人，虽然较第一季度的31.4%有所下降，但其银行欠款总额仍较房产价值总额多出1.15万亿美元，且年轻人比重较大｡

    房屋进入负资产状态不仅令房屋所有者较易进入止赎程序，还令普通工薪阶层的退休资产大幅缩水｡更重要的是，这部分资产价值下降大大限制了房屋所有者的经济活动能力，如阻止他们跳槽以寻找更好的工作或进行更符合其家庭需求的相关消费｡

    近期数据显示，房价上涨是问题房屋库存量下降所致，但这将为房地产市场复苏带来意想不到的益处｡目前，由于市场普遍看涨房价，这对于上百万的水下贷款人来说并不是卖房的最好时期，但随着上涨周期不断加长，将会有越来越多的房屋所有者逐渐摆脱负资产状态，通过房产交易获得上涨收益｡

    我们预计，下一个房屋销售季的明年春季将会再次看到待售房库存上涨的情况｡但与今年有所不同的是，更多与问题房产相对应的"健康房产"上市或将令房价上涨节奏放慢，但由于前期库存较低导致大量购房需求被抑制，因此相关动态仍有可能刺激更多房屋交易并维持房价上涨势头｡此外，目前美国房价相比历史水平仍处于低位，受首次购房者需求回升，改善性住房购买者长期远离市场或返场等因素推动，明年住房市场或将迎来新的春天｡

    美国政府逐渐加强对问题房屋所有者保护力度

    多项数据显示，美国房地产市场虽正在逐渐改善，但远未企及健康水平，而要恢复至2006年水高峰时期则需要数年时间｡美房市持续复苏首先须摆脱问题房产比例过高的情况；此外，时值美国总统大选年，水下贷款人数量庞大，自然成为关乎选情民意的重要群体｡针对此种情况，美国政府和现任总统奥巴马均在不同场合以不同方式展示了对问题房屋所有者的关注｡

    8月2日，美国国会参议院财政委员会通过了一项全国范围内保护水下贷款人利益的两党议案，决定将《抵押贷款减免法案》延长至2013年，这令几个月以来､上百万水下贷款人的担忧暂告一段落｡2007年，面对迅速恶化的住房市场，美国政府出台计划临时免除部分贷款本金，该法案应运而生｡该法案至今已令上百万贷款房屋所有者免于陷入房屋止赎困境｡此外，该法案对于美国五大银行的250亿美元抵押贷款和解协议也至关重要｡法案原定于今年12月31日到期，若此次延期计划未获成功，则意味着上百万问题房屋所有者将再次面临剩余贷款被全额征税的窘境，其堪忧的财务状况将雪上加霜｡

    奥巴马20日正面反驳了市场对其拯救房市危机行动过于迟缓的批评｡他在当天敦促国会尽快通过一揽子为抵押贷款购房者节省费用和增加再融资机会的法案｡奥巴马对媒体表示，"美国目前有很多水下贷款人家庭，我们正力促国会通过一项法案，为这些家庭平均每年减少3000美元的开支｡"此外，他还向立法者施压以推出一项包括向1%-2%最富有阶层额外征税的计划，以平衡财政开支｡

    8月份，奥巴马政府还试图刺激房利美和房地美(全美60%的住房抵押贷款由"两房"所有或担保)减记水下贷款人的剩余贷款本金｡市场分析人士认为，若此项计划成功，或将成为治愈美房市的最有力良药｡但住房监管机构表示，被减记的贷款本金部分将被纳入普通收入而征收相应税费，因此并不能实质缓解水下贷款人的财务困境｡这令奥巴马政府的努力暂告失败｡

    不仅如此，为避免更多新的购房者陷入止赎风险，8月份美国消费者金融保护局还要求各放贷银行必须严格审核全套房产评估报告，以在消费者作出购房决定之前最大限度地尽到提醒义务｡

    尽管近期涉及推动住房金融市场改革的立法尚未形成实质性进展，但美国政府和相关公共部门的努力应该为市场所看到｡在美国经济步入低速增长时期，住房市场持续改善是难得的"星星之火"，能否"燎原"，更需要在市场信心重建的同时，政府为推动改革作出应有努力，我们拭目以待｡