房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是一个重要的基础产业。美国的房产财富规模达15.2万亿美元，占全部非金融性有形资产的36%。住房既是美国家庭支出中的最大项目(占33%左右)，也是美国家庭最重要的财产。
　　美国的房地产市场既是市场机制发育完善、市场配置资源的作用充分发挥的市场，又是政府高度干预和调控的市场。多年来，房地产市场强劲地支持了美国的消费和投资，是支撑美国经济的主要支柱之一。同时，美国也比较成功地解决了居民住房这一民生问题，较大程度地实现了“居者有其屋”的目标。
　　一、美国住房抵押融资系统的基本结构
　　美国的住房融资市场特点是一级市场以私人金融为主导、二级市场以政府担保为基础的两级住房抵押贷款市场。美国的住房抵押贷款市场是世界上规模最大、最发达的住房金融市场，是现代住房金融市场的典型，构成了美国金融市场的重要组成部分。
　　美国的住房金融体系由两级抵押市场构成主体，其中一级市场是住房抵押的初始交易市场，二级市场是住房抵押资金的再交易和再流通市场(见图1)。其中，一级市场住房抵押机构向住房购买者发放的贷款，既可以纳入自己的均衡投资，也可以将其在二级市场出售，获得更多的流动资金为更多的购房者提供贷款。
　　二级市场则为一级贷款机构融资和分担风险。在住房抵押贷款二级市场上，抵押贷款的买卖主要是在商业银行、财务公司、保险公司及抵押公司等金融机构之间或与抵押证券发行机构之间进行。买主的目的，有的是持有作为投资，有的是为了打捆发行抵押证券。目前，这类抵押权的最终和最大买家是“联邦国民抵押协会” 和“联邦住房贷款抵押公司”。美国的养老金制度也为住房抵押市场提供了一定的长期资金来源。
　　二、从两大方面调控住房金融市场发展
　　美国政府对住房金融市场有比较完善的调控系统，政府的住房金融活动是住房抵押市场的重要组成部分。政府干预的主要目标是鼓励住宅自有，同时扩大融资供给，降低融资成本，减少金融风险，促进房地产市场的稳定发展。美国政府对住房金融市场发展的调控主要体现在以下两个方面。
　　第一，对抵押贷款二级市场进行担保。美国政府主要是通过房利美和房地美这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。
　　房利美和房地美等二级机构将其从一级市场上收购的尚未收回的按揭贷款进行打捆重组，一部分留存公司，一部分按其风险和特点分级分类打包形成抵押群组，经过担保和信用加强后，以证券的形式出售给投资者，即所谓“资产证券化”过程(见图2)。为了便于抵押权的二级市场流动，联邦住房管理局等还制定了一系列抵押贷款标准，这也有利于政府利用之进行市场调控。
　　二级市场的存在把商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，加强了一级市场抵押机构的持续放贷能力，也改善了抵押机构的资产流动性，使得住房贷款的供给更加充沛。房利美和房地美还为中低收入家庭分担了风险，使之能够得到住房贷款。此外，它还使抵押贷款标准化，吸引多种投资者参与一级市场，为其开拓了一个收益稳定的投资新领域。
　　可以说，由联邦政府领头建立一个住房金融的二级市场并实施房地产抵押贷款的证券化，对美国房地产市场健康稳步的发展，对美国人实现其居者有其屋的梦想均发挥了关键作用。房地产抵押贷款证券化也对美国金融市场产生了重要影响，它不但大大提高了银行资产的流动性，而且为金融市场提供了重要的金融产品，并引发了一场资产证券化的革命。
　　第二，增加抵押贷款的供给并降低筹资成本。历史上看，美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期，目的都是要设法增加住房贷款的供给。根据 1932年的《联邦家庭贷款银行法》，在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家所谓“银行的银行”实行会员制，凡有住房贷款业务的银行或其他金融机构都可以入股成为其会员。12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券，来低价筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式转贷给成员银行，供其发放住房贷款。显然，由于成员银行得到的是低息的资金，再转贷出去的住房贷款利息也相应较低。目前，全美一共有8000多家金融机构是该体系的成员，占全国金融机构的80%。