资产证券化发行人在资本市场交易中是通过向投资者发行资产支持证券进行融资。资产证券化产品的还款来源是一系列未来可回收的现金流，产生这些现金流的资产可以作为基础抵押资产对资产证券化产品起到支持作用。因此，资产证券化的实质是出售未来可回收的现金流从而获得融资。
　　由于资产证券化产品的机制是根据组合基础资产的现金流（cash flow of a portfolio of underlying asset）来发行证券，因此发行资产证券化产品与政府、企业或其他组织通过发行债券的方式来筹措资金是不一样的。具体来说，资产证券化具有以下五个明显的特点：1、资产证券化产品是通过一个特设机构――特殊目的实体（special purpose vehicle, SPV）来发行;2、资产证券化产品在基础资产发起人的会计处理上表现为资产出售（asset sale）,而不是债务融资（debt financing）;3、在资产证券化交易中，需要为投资者提供基础资产的维护服务（servicing）;4、资产证券化产品的信用主要取决于基础抵押资产的信用（credit of the underlying asset）;5、资产证券化产品通常需要进行信用增级（credit enhancement）。
　　特殊目的实体的存在是资产证券化一个重要的特征。特殊目的的实体是一个具有信托性质的实体，其设立的目的是为了从资产出售方（发起人）购买可回收的现金流（基础资产），购买资金来源于向投资者发行收益权证（certificate of beneficial interest），即资产支持证券。偿还证券的本金和利息所需的现金流则完全来自上述从资产出售方所购买的基础资产，而发行证券所筹集到的资金也仅用于向资产出售方购买基础资产。从特殊目的实体的资产负债角度看，除了从出售方购买的机场资产之外，SPV没有任何其他资产；同时，除了发行证券带来的债务之外，SPV也没有任何其他的负债。正是这一特殊而严格的资产负债结构，SPV实现了破产隔离（bankruptcy remote）。
　　在发行证券化产品之前，发行人需要向评级机构展示所发行证券的基础资产，以便对贷款的违约风险以及违约发生时的损失程度进行分析。基础资产的信用有时不足以支持发行证券化产品所必须的信用级别，在这种情况下，可以采用信用增级的方法增强资产证券化产品的信用。信用增级的方法主要有：自我保险（self-insurance）、母公司信用担保（corporate parent credit guarantee）、担保债券（surety bond）、和信用证（letter of credit）。